Lokale Käufer treiben die Preise für Premium-Skiimmobilien in die Höhe

Sebastien, ein Genfer Privatbankier, der seit seinem dritten Lebensjahr Ski fährt, hat gerade ein Chalet in den Schweizer Alpen gekauft. Er entschied sich für die Walliser Berge als Fluchtort aus der Stadt, auch wegen der Covid-19-Pandemie. „Da ich mich gegen ein Auto entschieden habe, brauchte ich einen Ort an einer guten Zuglinie nach Genf, damit ich jede Woche zwischen den beiden Orten aufteilen kann“, sagt er. „Es ist so befreiend, nach den letzten Monaten in den Bergen zu sein.“

Er ist nicht der einzige Genfer, der in letzter Zeit – zumindest zeitweise – in die Alpen aufgebrochen ist. „Wie der große Exodus von London in die Cotswolds [in the UK]also sind die Schweizer oder in der Schweiz ansässigen Expats von der Stadt in die Berge gezogen“, sagt Annabelle Common von Naef Prestige, einer Schweizer Immobilienmaklerin, die mit Knight Frank aus dem Vereinigten Königreich verbunden ist.

Bergliebhaber und Wintersportler in ganz Europa und den USA haben ihre Arbeits- und Freizeitprioritäten neu überdacht, und Luxus-Skiresorts haben davon profitiert. In einigen haben die Preise Rekordhöhen erreicht, da inländische Käufer die Lücke gefüllt haben, die internationale Käufer hinterlassen haben, die, abgesehen von gelegentlichen Besichtigungsreisen mit dem Privatflugzeug oder unbemerkten Käufen, abwesend waren. Im vergangenen Winter hatten die Einheimischen die Pisten in den Alpen weitgehend für sich alleine, zumindest wenn die Skilifte geöffnet waren.

Da sich Österreich derzeit in einer 20-tägigen nationalen Sperrung befindet und die Schweiz mit dem Aufkommen der Omicron-Variante neue Einreisebeschränkungen eingeführt hat, entwickelt sich diese Saison ein wenig wie die letzte. Potenzielle ausländische Käufer, die es in diesem Winter schaffen, die Resorts zu erreichen, werden wahrscheinlich feststellen, dass die Märkte von inländischen Käufern ausgewählt wurden.

„Als Covid zuschlug, fragten wir uns, wer all die ausländischen Käufer ersetzen würde. Wir hätten uns keine Sorgen machen müssen, da die Schweizer dreimal eingestiegen sind“, sagt Cassandra Levene, Verkaufsleiterin beim Immobilienmakler Alpine Homes im Schweizer Ferienort Crans-Montana, der für seine gehobenen Einkaufsmöglichkeiten und seinen Golfplatz bekannt ist.

In erstklassigen Ferienorten, wo die Zahl der Zweitwohnungen gesetzlich auf 20 Prozent des Marktes begrenzt ist, sind Immobilien knapp. Der Durchschnittspreis für ein Feriendomizil in den Schweizer Alpen stieg 2020 um 4 Prozent – ​​laut der Schweizer Bank UBS der größte jährliche Anstieg seit 2012 –, aber in Gebieten, in denen Immobilien mehr als 10.000 Franken (10.900 US-Dollar) pro Quadratmeter kosten, stiegen die Preise um 8 Prozent. „Ferienhäuser haben ein echtes Comeback erlebt“, sagt Claudio Saputelli, Leiter Immobilien in der globalen Wealth Management Division von UBS.

Der Inlandstourismus in Schweizer Skigebieten stieg in der Wintersaison 2020-21 gegenüber der vorherigen Saison um fast 30 Prozent, so der Schweizer Tourismusverband, wobei die Skilifte in Italien und Frankreich geöffnet blieben. „Restaurants mussten schließen, um im Innenbereich zu speisen, aber einige servierten Fondue und Raclette zum Mitnehmen, mit Champagnerflaschen, die zu Schaffellteppichen auf den Schnee gebracht wurden“, sagt Levene.

Käufer aus Genf haben 900.000 bis 2 Millionen Schweizer Franken für Chalets in Dörfern wie Thyon, Veysonnaz und Nendaz im Skigebiet „quatre vallées“ (vier Täler) ausgegeben. Banker Sebastien entschied sich für Veysonnaz, das in 90 Minuten mit dem Zug von Genf nach Sion und dann in 15 Minuten mit dem Bus erreichbar ist. „Es hat dasselbe großartige Skigebiet wie Verbier, ist aber viel günstiger und authentischer“, sagt er. Ein weiterer Anziehungspunkt war der „sichere Hafen“-Aspekt von Anlagen in Schweizer Franken. Angesichts der seit 2015 geltenden Schweizer Basis-Negativzinsen entscheiden sich fast alle in der Schweiz ansässigen Käufer für Hypotheken, sagt Common und nennt einen typischen Zinssatz von 0,9 Prozent für eine 20-jährige, zinslose Hypothek mit einer Kaution von 30 Prozent.

Chalets in Verbier, Schweiz © Margarita Almpanezou/Getty Images

Die Entfernung hat die Nachfrage von Schweizern nicht beeinträchtigt, sagt Simon Malster, Geschäftsführer des in Großbritannien ansässigen Immobilienmaklers Investors in Property, wo sich die Anfragen von Schweizer Kunden im vergangenen Januar gegenüber dem Vorjahr verdoppelten, da das Interesse britischer Käufer zurückging. „Im Mai 2020 haben wir eine Penthouse-Wohnung mit drei Schlafzimmern in Villars für 3 Millionen Franken an einen Kunden verkauft, der nur 25 km entfernt in Villeneuve wohnt. Dann eine weitere Wohnung in derselben Stadt an einen in Australien lebenden Schweizer, der das Land nicht verlassen darf», sagt er. „Eine Verwandte in Lausanne hat sich die Wohnung angesehen und den Kauf aus der Ferne abgeschlossen.“

Villars-sur-Ollon in den westlichen Waadtländer Alpen ist wegen seiner ganzjährig geöffneten Gemeinde und internationalen Schulen bei Schweizer Käufern beliebt, die in der Nähe des Genfersees leben, und liegt nur 90 Autominuten vom Zentrum von Genf entfernt. Aber Verbier ist ein weitaus modischerer Ferienort und Immobilien wurden für mehr als den geforderten Preis verkauft, sagt Common. Eine Wohnung mit vier Schlafzimmern in einer Luxusresidenz zum Preis von 6,5 Mio. Fr. wurde im August für 6,8 Mio. Fr. verkauft, und ein sanierungsbedürftiges Chalet aus den 1980er-Jahren im Wert von 3 bis 3,5 Mio. Fr. in der Nähe des Médran-Skilifts wurde für 4,2 Mio. Fr. verkauft an einen in der Schweiz ansässigen

Die Preise für erstklassige Chalets in Verbier stiegen laut Knight Frank im Jahr bis Juni 2021 um 10,2 Prozent. Aber die Ferienorte der Deutschschweiz – die normalerweise Käufer aus den Kantonen Zürich und Zug anziehen – verzeichneten noch größere Zuwächse: St. Moritz legte um 16,5 Prozent zu, Klosters um 14,4 Prozent und Davos um 13,4 Prozent.

Mitarbeiter organisieren und helfen Skifahrern, die Covid-Sicherheitsmaßnahmen in Verbier, Schweiz, einzuhalten

Covid-Sicherheitsmaßnahmen in Verbier im vergangenen Winter © Robert Hradil/Getty Images

Die Seltenheit von Objekten mit offiziellem Zweitwohnungsstatus hat die Preise in Kitzbühel, Österreichs exklusivstem Skigebiet, in die Höhe getrieben. Hinzu kommt ein Mangel an Neubauobjekten aufgrund von Baupausen während des Lockdowns, gefolgt von globalen Lieferkettenproblemen. „Es hat Verkäufern die Möglichkeit gegeben, vor Fertigstellung neuer Objekte freche Preise zu verlangen“, sagt Florian Hofer, Geschäftsführer des Immobilienmaklers Engel & Völkers. Er sagt, dass seine Verkäufe im letzten Jahr Chalets für 17,5 Millionen Euro und 22 Millionen Euro beinhalteten. „Es ist kein überhitzter Markt, sondern ein beschleunigter, getrieben von billigem Geld, der Angst vor einem weiteren Covid-Lockdown und dem Gedanken, in einer Wohnung in Wien oder München festzusitzen“, sagt er. „Käufer sind viel weniger preissensibel geworden.“

Die österreichisch-deutsche Grenze war im vergangenen Winter für Touristen geschlossen, nicht jedoch für Zweitwohnungsbesitzer. Einheimische sagen, es war eine der besten Skisaisonen aller Zeiten, auch ohne die Partys in den palastartigen Hotels. Hofer sagt, dass die Zahl der österreichischen Käufer gestiegen ist, aber er zählt auch die vielen Besitzer aus München, die an den meisten Winterwochenenden 90 Minuten über die Grenze fuhren, zu den „Einheimischen“. Kitzbühel ist von der bayerischen Hauptstadt aus leichter zu erreichen als der andere große Markt des Ferienortes, Wien (fünf Autostunden entfernt) oder die österreichischen Städte Graz und Linz.

Eine neue Drei-Zimmer-Wohnung in Verbier wird für 3,8 Millionen Franken verkauft © Knight Frank

© Ritter Frank

Die Vorliebe der Österreicher, ihr Geld in Eigentum zu stecken – sog Betongold (Betongold) – und nicht die Aktienmärkte werden von Bankzinsen getrieben, sagt Ulrike Lahoda, Geschäftsführerin des Immobilienmaklers Absolut Immobilien in der Seestadt Zell am See bei Salzburg. „Die Österreicher haben hier während der Pandemie auf einem höheren Niveau eingekauft als zuvor, nicht wegen des Wettlaufs um Platz, sondern weil sie Angst haben, dass ihr Geld auf der Bank an Wert verliert [due to negative rates],” Sie sagt. Die österreichischen Bankzinsen liegen bei etwa 1 Prozent.

Zweitwohnungen in Österreichs Tourismusgebieten wurden in den letzten Jahren streng limitiert, um eine ganzjährige Lebendigkeit zu fördern. Anstatt bei Abwesenheit des Eigentümers leer zu stehen, sind Objekte mit Ferienhausstatus in der Regel mit einer Mietverpflichtung verbunden, d.h. sie müssen jedes Jahr für eine bestimmte Anzahl von Wochen zur Vermietung bereitgestellt werden. Eigentümer können die 20 Prozent Mehrwertsteuer auf diese Immobilien beim Neukauf zurückfordern und ein regelmäßiges Einkommen zur Deckung der laufenden Kosten erzielen.

Trotz der Knappheit an solchen Objekten erwärmen sich die Österreicher für dieses bei internationalen Käufern beliebte Anlagemodell, sagt Thomas Joyce, Verkaufsleiter beim Immobilienmakler Pure International. Er berichtet von einem Rückgang des Interesses britischer Käufer seit dem Brexit, was den Hauskauf für sie als Nicht-EU-Bürger komplizierter gemacht habe. Pure verkauft in Schröcken-Nesslegg Drei-Zimmer-Wohnungen mit einer seltenen Kombination aus Zweitwohnungsstatus und „Ski-in-Ski-out“-Einrichtungen (wobei die Bewohner direkt von der Haustür auf die Piste fahren können) für 2,8 Millionen Euro. im Skigebiet Arlberg im Westen Österreichs. Käufer kommen eher aus Wien oder nahegelegenen Städten wie Bregenz und Dornbirn.

Der Appetit auf Raum und Ruhe wächst. „Vor zwei Jahren suchte ein Käufer vielleicht nach einer abschließbaren Wohnung mit drei Schlafzimmern in der Nähe von Bars und Restaurants, aber jetzt wird möglicherweise mehr Platz an einem ruhigeren Ort bevorzugt“, sagt Roddy Aris, Associate Partner bei Knight Frank verantwortlich für sein französisches Alpennetz. Inländische Käufer stiegen zwischen den Wintersaisons 2019-20 und 2020-21 von 60 auf 74 Prozent der Gesamtzahl des Agenten. Käufer kommen typischerweise aus Paris, Bordeaux oder Lyon.

Käufer, die die Nähe zum Hermès-Geschäft oder zum mit zwei Michelin-Sternen ausgezeichneten Restaurant La Table de l’Alpaga in Megève in der Nähe des Mont Blanc zugunsten der Randgebiete Le Jaillet, Le Maz oder Côte 2000 aufgeben, müssen mit 4 Millionen Euro rechnen. Plus für ein Chalet. Oder das Belvedere-Viertel von Courchevel, ein ruhiges Dörfchen oberhalb der Hektik des Ortszentrums.

In Méribel seien Käufer aus Frankreich nicht mehr nur kurz vor dem Ruhestand, sagt Ophélie Dupont von der Immobilienmaklerin Savills. Kunden im Alter von 40 bis 50 Jahren geben in der Regel mehr als zwei Millionen Euro für ein Chalet aus, sagt sie. Friedliche Dörfer mit ganzjährigen Bewohnern seien ebenfalls gefragt, sagt Lucilia Desjeunes vom Immobilienmakler Leggett Immobilier in Savoyen. „Im hübschen savoyischen Dorf Le Bettex oder in den Weilern Le Villard und Chatelard im Tal von Belleville müssen Sie mit knapp 1 Million Euro für ein renoviertes Chalet mit vier Schlafzimmern rechnen“, sagt sie.

Im Mai kaufte Elric aus Lyon ein Zweitwohnsitz mit zwei Schlafzimmern und Garten in Le Villard für seine Familie, nachdem er sich zunächst in Méribel und Courchevel umgesehen hatte. „Wir hatten viel Konkurrenz von französischen Käufern“, sagt er. „Abseits der großen Resorts waren Außenflächen und geeignete Orte für ein Home Office viel einfacher zu finden. Während der Schulferienbesuche kann ich Telearbeit leisten [for a Swedish transport company] während die Kinder und meine Frau Ski fahren.“

Auf der anderen Seite des Atlantiks, in Aspen, Colorado, treibt der Wettbewerb um Häuser die Preise ebenfalls in die Höhe. In diesem Jahr wurde ein Rekord von 72,5 Millionen US-Dollar für ein Haus mit 11 Schlafzimmern aufgestellt. Der Immobiliengutachter Miller Samuel sagt, dass es in den Jahren 2020-21 40 Verkäufe von Häusern gegeben hat, die mehr als 20 Millionen US-Dollar und den Preis pro Quadratfuß von Luxusimmobilien gekostet haben [the top 10 per cent of sales] gegenüber dem Vorjahr um 16,6 Prozent gestiegen. Die Verkäufe in Aspen stiegen von 243 im Jahr 2019 auf 375 im Jahr 2020, mit bisher 288 in diesem Jahr.

Da Käufer von Zweitwohnsitzen auf größere Immobilien umsteigen und neue Käufer aus Städten wie New York, Miami und Los Angeles ankommen, gab es nicht genug Immobilien, um sie zu verkaufen, sagt Edmund Foran, geschäftsführender Makler beim Immobilienmakler Douglas Elliman. „Viele Urlauber kamen hierher und fanden hier die kulturellen Angebote, die sie brauchten. Es hat sich der Fokus auf generationsübergreifende Begegnungsorte mit Außenräumen verlagert.“

Der Appetit auf Einfamilienhäuser ist so groß, dass die Werte in Gebieten um Aspen wie Missouri Heights, wo die Nachfrage zuvor gering war, eskaliert sind. „Wir haben eine Nachfrage im Tal gesehen, die sich bis zum 45 Meilen entfernten Glenwood Springs erstreckt“, sagt Foran. Da die neue Wintersaison näher rückt, sind auch High-End-Mietobjekte Mangelware. „Die Leute wollen nur Skifahren.“

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